資助房屋買賣必知 – 補地價教學

在香港置業買樓，總會聽說過「補地價」一詞。香港的物在買賣完成後擁有權屬於買家，但物業所屬的那一塊地則仍屬政府擁有，而所謂「補地價」的概念正是將地價補償給政府，以便自由作樓宇賣買或出租。究竟甚麼情況需要補地價？補地價又是如何計算呢？

甚麼是補地價？

香港土地由政府管轄﹐如發展商要建屋發展地產項目便得向政府支付地價；換言之，發展商在計劃起樓時已經向政府補地價，所以買賣私樓時，買家基本上是無需要理會太多有關補地價的問題。

另方面，政府為了協助市民置業﹐在公營房屋方面推出了一系列的措施﹐例如居屋、綠置居及早年的「租者置其屋」計劃等資助出售房屋，在出售時政府會提供折扣額，換句話是免除地價，讓市民更易「上車」。以居屋為例，一般會以7折出售；而2018年新居屋更以市價52折定價。業主如果想在5-10年的轉售限制後在自由市場出租、出售或以其他形式轉讓居屋，便得支付當初獲免的地價。如沒有補地價及取得政府許可，自行將居屋單位出租或售出，即屬違反《房屋條例第27A條》，最高可被罰款$500,000及監禁一年。

甚麼情況下需要補地價？

由於業主們在私人樓宇購買之初經已支付了地價部分，私人住宅並不需要補地價。反之，居屋此類資助房屋若需買賣或出租便得透過補地價退還政府給予的售樓折扣。

補地價的金額應如何計算？

簡單而言，算式就是單位目前的房委會估價，再乘以購入單位時的折扣率。假如2018年購入的居屋單位現時市值$600萬，政府當時以6折出售單位，即40%折扣額，業主在公開市場轉讓單位的補地價金額便等於：

$600萬 X 40% = $240萬

要注意的是，每期居屋的折扣率也不一樣，就以2018年及2019年新居屋為例，折扣提升至48%，意味著未來補地價的金額亦相應提高。即使同一屋苑，亦有可能分開不同時期出售，就以粉嶺的昌盛苑為例，其折扣介乎21%至53%，差距超過一倍，所以業主最好先查看一手樓契，當中會清晰列明細節。

加按或轉按補地價可行嗎？

補地價的金額動輒過百萬，你可能會想，如果先向銀行申請加按或轉按，然後套現一筆現金去補地價的做法是否可行？答案是不行的

一般情況下，未補價的公營房屋，不論是居屋還是公屋，都不能加按套現。業主只能自掏荷包先補地價，然後再向銀行申請轉按或加按。在這種情況之下，如果補地價後樓價高於600萬的話，即使加按也未能做到八成以上的高成數按揭。若業主選擇先趁樓價低時補地價，並在往後樓市再升時以已補好地價的樓價出售物業意圖賺錢的話，必要清楚計算樓價水平，避免高額補價，得不償失。

如有急切需要借助有關物業套現，必須先向房委會申請，但房委會只會就十分極端的情況作考慮，例如是親屬離世、緊急醫療費用、無力償還高利貸利息等情況。即使獲當局批准，加按套現的金額亦受到嚴格限制，只能套取有關情況所需的金額。另外，在此特殊情況下，加按的按揭利率會根據申請人的信貸評分及入息等財務背景而定，一般較新造按揭為高，實際年利率或達5%以上。

已補地價居屋加按流程

如果業主確實需要就未補地價物業申請加按的話，需要留意以下程序：

首先取得申請表，連同申請費用 $4,000 的支票，遞交香港房屋委員會。
業主需要向房署遞交所需文件，並等候房署回覆批准。
獲得批准通知書後，業主可向銀行申請加按，並交由律師去處理按揭契，最後簽署文件完成正式加按流程。

房署批出的加按批准有效期為六個月，假如獲批後六個月仍未申請加按的話，需要重申向房署申請批准。如果首次申請已經不獲批核，業主可以申請上訴，並向房署提交更多更全面的資料去證明自己有加按需要，並由房署再次審批。

補地價的流程

雖然公營房屋在補地價後可以買賣，卻不是在毫無限制的情況下隨意買賣。政府對於何時可以補地價、有哪些單位可以自由定價買賣等都有要求和限制。如打算在自由市場轉售居屋，便需要向房屋署申請評估補價。申請手續繁複﹐申請時留意以下5個程序：

向房委會提交評估補價申請書﹐並附上樓契副本及$6,230手續費（不會退還）。
房屋署發出補價申請認收通知書後﹐便會委派測量師登門視察發及估價。測量師會按維修程度，以及是否僭建﹐來定立單位補價。
收到相關資料約一個月後﹐房屋署會發出評估補價通知書。若果業主認為估價過高﹐可於收到通知書的 28 天內向當局提出反對，或向土地審裁處上訴。
業主要在收到通知書的兩個月內繳交補價﹐如果沒有在時限內繳付或上訴﹐便需要重新申請﹐手續費會不獲退還。
繳付補價後﹐業主會收到房屋署所發出的收據﹐並於稍後收到解除轉讓限制證明書。收到證明後，即可到土地註冊處登記，或於出售單位時交由律師代辦。

補地價應由誰來負責？

補地價最簡單的方法是由業主自行補價，但原來也有買家補價的做法。若由買家負責，買賣合約應寫成「單位交易額為XXX萬元，補價由買家負責」。臨時合約會列出未補地價前的單位價格，但註明買家負責補地價。若銀行估價較房屋署實際估價高，買家就會較早前的預算支付更少的金額；相反，買家就要預備較預算高的金額來完成交易。

若然由賣家負責補地價，臨時合約價則會寫明包括補地價後的單位總價，由於這個只是參考銀行補價所得出的價碼，若日後房屋署的實際估價較銀行估價高，賣家便會少收了；相反，若房屋署的實際估價較銀行估價低，賣家變相就會賺了。

兩種做法均有風險，因為簽訂臨約時，理論上雙方都不知道房屋署的實際估價，買賣雙方只能透過銀行估價作參考。